戸建住宅という大変小さな規模になりますが、リノベ不動産プロジェクトを2021年から準備を始めました。
通常の不動産投資の記事と異なるのは、資本力も全くない不動産投資素人のいち建築家が独学でそれを成り立たせるまでを紹介しているところ。
建築家という立場から、設計やデザインなど実務に関する記事もあるのが特徴です。
不動産投資の情報は世の中に溢れていますね。
良質なブログも沢山あります。
利回りや運用の効率化、安く費用を済ませる方法などはそれらで知ることができます。
投資目的ではじめる人がほとんどなので、当然ビジネスです。
しかし私のように建築家という職業柄、建築物やデザインに思い入れを持った不動産投資情報はあまり目にしたことがないのでは。
そこまでかっちりと”投資”ではなくとも、不動産業を成立させられるか知りたいと思いませんか。
私は東京と長野県で活動しており、建築設計事務所を運営しています。
学校ではなく仕事で建築を学んだ独学の建築家。
長野県塩尻市と松本市で”誰でもできる建築教室”という一般者向けの教室を主宰。
木曽平沢という小さな町と隣町の奈良井で、空き屋の改修・運営や町づくりに関るような仕事もしています。
それら建築などに関係する情報を、ブログで記事にしています。
この記事では建築の仕事だけしていた建築家が、リノベ不動産業をはじめるまでの経緯を紹介。
またＧ群 建築家のリノベ不動産で紹介していく内容をお伝えします。
先ほども少しふれたように、いきなり”投資”と意気込まなくても不動産業は成立できることを知ってもらいたくて記事にしました。
後々説明しますが、不動産投資と建築設計業って相性がよくありません。
趣味のように物件をいじることを楽しんでしまうので、合理的になれないのです。
それでも、不動産業を趣味のように楽しみながら成立できるとしたらどうでしょう。
それを実体験から知って、皆さんも応用してください。
この記事を更新している2022年現在、周辺の物件と比べかなりの好条件で借手が見つかりました。
ここでの記事は、私の活動拠点のひとつである長野県での事例を紹介。
朝日村、木祖村、塩尻市、辰野町、松本市、周辺が私の活動エリアです。
物件の場所は長野県にある辰野町。
辰野町は塩尻市からも近く、売買戸建を調べているなかで見つけた物件です。
リノベ不動産の第一歩
何故始めてみたのかは、下記のような理由があります。
建築設計の仕事は、基本的に第三者から頼まれて発生するもの。
プロダクトや工芸規模の物体であれば、現物を自分の資金のなかで製作し発表することもできますが、建築規模だと難しいところがあります。
不可能ではないですが、莫大な資本力か集金力が必要です。
また塩尻市周辺の小さな町にも活動拠点があるのですが、ボロボロで放置されている家が沢山あります。
しかるべきタイミングで適切な補修や利用をしていれば、こうはならなかったと思うことが多々ありました。
そこで運用も含め金銭的自己責任で建築を発表し、かつ建築物自体を健全な状態に保つことができそうな分野がリノベ不動産でした。
資金がないので、対象は地方の小さな戸建です。
長野県の町に出入りしている私は、ぼろい空き家情報は手に入りやすい環境でした。
仕事で関る機会も多いのです。
しかし、探していたのは築20前後。
理由は、それ以上放置された物件だと手を入れて健全な状態にするのは難しく、手を入れずに安く扱う以外の方法が取りにくいから。
別件探しは、あるYouTuberさんの情報を参考に普通の不動産サイトで探しました。
いきなり”投資”ではいるなら、安い空き家物件もよいと思います。
その時は不動産サイトよりも、友人や知人からの情報のほうが強いです。
物件決定までの詳細な内容は、下記の記事で紹介しています。
不動産投資に向かない建築家
不動産投資の先輩方から、オンラインコミニティでアドバイスを頂いたりもしました。
そこで理解したのは、不動産投資と建築の設計やデザインが利益相反関係になること。
例えば私が計画している設計やデザインの時間（入居者募集まで三、四ヶ月間を予定）は投資効率的には無駄なのです。
・それぞれの地域でおおよその家賃相場は決まっており、改修にお金や時間をかけても上げられる家賃には限界がある。
・設計やデザインにかけている時間を賃貸に回せれば、費用ではなく利益になる。
納得できる理由です。
しかし改修も楽しみたい私は、素直に全ての意見を採用できませんでした。
バランスをどう取るかが難しいですが、最終的な実質利回り13-20%位を目標にプロジェクトを開始しました。
設計・デザイン、改修を楽しみながら利回りが出せるなら、読者の皆さんがリノベ不動産を試すハードルも下がるでしょう。
リノベ不動産、トピックまとめ
G群の記事では、以下のようなトピックを発信します。
投資家目線ではなく、建築家目線の内容が多いです。
投資利回り的に遠回りする行動も沢山あります。
私自身も手探りで始めたのでご容赦を。
少しセオリーから外れた中での成功体験や失敗体験を参考に、読者の皆さんがリノベ不動産をするときにお役立て下さい。
・地方の町で物件を探すときのポイント
・どんな改修をすると建築物が長持ちするのか
・どれくらいの費用がかかるのか
・セルフビルドのポイント
・業者とのやりとり。
・こだわった設計やデザイン
・入居者募集とやり取りの工夫
・何が理由で高い家賃を設定できたか
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