今回は地方の物件事情と不動産物件の選び方を紹介。
空き家関連の物件は情報も少ないので、私が関っている地域で実情をお伝えします。
選び方に関しては、リノベ不動産プロジェクトで実際に購入したワケ有り物件を例にしました。
賃貸業をはじめるには、借り手を意識しますね。
必然的に人が集りやすい場所で探すのセオリーです。
しかし近年の移住希望者の増加もあってか、あまり人も集らない地方の小さな町で賃貸業をしている友人もいます。
私もそうした町の、空き家関連の仕事をする機会が増えています。
しかし、大きな収益性が見込める物件が少ないせいか、情報は多くありません。
小さな町では通常と異なる物件の探し方があるのか気になる読者さんもいるでしょう。
私は東京と長野県で活動しており、建築設計事務所を運営しています。
学校ではなく仕事で建築を学んだ独学の建築家。
長野県塩尻市と松本市で”誰でもできる建築教室”という一般者向けの教室を主宰。
木曽平沢という小さな町と隣町の奈良井で、空き屋の改修・運営や町づくりに関るような仕事もしています。
それら建築などに関係する情報を、ブログで記事にしています。
この記事では、以下の内容を紹介。
・私が関る地方の物件事情
・地方のボロ物件の扱い方と運用例
・オンリーワン物件探しの視点
・ワケあり物件（管財人物件）のこと
不動産投資を専門にされている方々のブログでは、紹介しない内容を知ることができます。
理由は不動産投資のセオリーから少し外れた、建築家目線ではじめたプロジェクトだからです。
それでも、利回りとしてもよい物件を探せました。
皆さんも応用できるよう願ってます。
結論から言うと、物件選びは正攻法だけが手段ではないこと。
もちろん正攻法も不動産事業を既にされている先輩方から多く学ばせて頂きました。
それをもとに自分なりの視点がはいると、オンリーワンの物件選びができます。
オンリーワン物件になると、賃料が高くても借りてくれます。
借りたいと思う人の母数は減りますが、心配無用。
借り手は色々な理由で物件を探してます。
物件探しから入居者募集まで一通り終え、そこにしかない物件にしておけば必ず借りてくれるのが分かりました。
ここでの記事は、私の活動拠点のひとつである長野県での事例を紹介。
朝日村、木祖村、塩尻市、辰野町、松本市、周辺が私の活動エリアです。
物件の場所は長野県にある辰野町。
辰野町は塩尻市からも近く、売買戸建を調べているなかで見つけた物件です。
地方の物件事情
地方だと安い物件が多いと思うかもしてませんが、私は安い物件は少ないと感じています。
都市圏に比べれば確かに金額はずっと低いです。
しかし、このコンディションとこの場所でこの値段？
そんな物件が実感としては9割。
安いけど、価値と見合ってない物件が多いです。
長年使用せず、手入れもしていない家に結構強気な売買価格を設定してます。
改修の手間がかかる上屋があると、取り壊すなり大改修するなりの費用を買主が負担。
売主はその辺りを認識していないのか、ババ抜きをしているのか、ちょっと相場観がないなと感じる物件がほとんど。
ずっと売れずさらにボロボロになって、いっそう売れず空き家になっていく。
地方を見ているとちょっと悪循環だなぁ、といつも感じます。
地方物件は価値として安いかで考えてみて下さい。
地方にはまだまだ立派な材を使用した家々が残っています。
構造材の断面が大きいので、だいぶ腐食を免れてます。
ただし傾きが大きかったり、屋根からの雨漏りがあったりする物件が多い。
改修費用は数百万では納まらないと見越したほうが無難です。
しかし今の時代にそんな大断面の木材で家を建てようとしたら、一体何億円かかるだろうかと想像すると安いものだなと思います。
ただし自分の住いとしては良いかもしてませんが、賃貸不動産として考えると費用が掛りすぎるので薦めません。
地方のボロ物件を扱う方法
私ではなく友人の例です。
友人は長野県蓑輪町で、古い空き家をターゲットに不動産業をしています。
地方には改修費用を見込むと安い物件は少ないと、先ほど説明しました。
ですから友人は改修費用をかけないのです。
ボロ屋のまま借りる人はいるの？と普通は思うでしょう。
借りてくれるように工夫するのです。
友人の運用ポイントをまとめると以下になります。
・無料～数十万程度の物件を見つける
※不動産サイトから探すのは難しく、私や友人のように地域での活動経験がないと情報がはいりにくので注意。
・改修はせずに家賃をかなり安く設定する
・入居者に改修作業や改修費用を負担してもらう
・費用を負担してもらう対価として、数年後に物件をあげる契約にする
友人は、地方への移住者を入居者と想定して運用してます。
そこで、移住希望者側の視点で地方の物件事情も説明します。
都合が悪くなったら出て行くだけだと”思わない人”には、安い家が地方にはあります。
片付けも修理も自分負担でやるなら、もうあげるよ（無料）って物件。
友人はそうした物件などを扱い、さらに入居者さんへも同じような条件にして貸しているのです。
自分でそうした物件を探して住もうとする移住希望の読者さんもいるでしょう。
一般的な空き家なら改修費用に100万～300万もあれば十分です。
買うときは、400万前後までを目安に。
私の肌感覚ですが、それ以上の金額を設定している”空き家”で価値ある建築をみる機会はほとんど無いです。
ずっと住むつもりの無い人には、改修費に加えて維持費も掛ってくるのでお得ではありません。
退去時に売却して費用を相殺しようにも、まともな価格で売れる物件ではないケースが多くメリットは少ないです。
このあたりの事情も考慮し、友人は入居者の想定をしています。
オールセルフビルドかボロ屋でも田舎暮らしを楽しみたい入居者さん。
たしかにこのような移住希望者であれば、お得な物件です。
オンリーワン物件探しの視点
個人的には、地方の小さな町で賃貸にできるような物件は本当に少ないなと感じます。
そのなかで下記を基準に物件を探していました。
1：築20年前後。
2：物件購入と改修費用で300-500万。
1に関しては、地方で空き家物件を多く見てきた経験が理由にあります。
不思議なことなのですが、皆さん家のリペアを殆どしてこないですね。
法的な義務が有るとはいえ、車は1.2年の車検でメンテをきちんとするのに家に関しては本当に無頓着。
車よりも高い買い物をしてるはずなのですが、、、。
車検や保険の金額と同等のお金を毎年積み立てていれば、家の補修も十分可能。
少なくと10-15年単位で点検や補修の工事をしていれば、長く使える若しくは引継ぎ手が見つけられる建築物になれます。
その20年間までに私が手入れをすれば、後世に無理なく建築物を残せます。
建築物が好きなので、どうしてもこうした気持ちも入ります。
そこで長い時間を経るなかで、少なくともコンディションのうえでは耐えられる建築物を対象にしました。
これは”不動産投資”においては、あまり合理的ではありません。
少しでも安く費用を抑え、できるだけ早く貸す、が原則。
そうした物件を探すときに、”建築物のために”の視点で物件を見ると対象が狭くなり時間が掛かります。
結果的には良い方向に進みました。
詳細は借り手が決まったときの記事で説明します。
しかし、こうした視点で物件探しをしても可能性があることを完結に伝えます。
地域に根ざした新規事業をはじめる団体が、長期的に使用できるきれいな建築物を探していました。
周辺にそうした賃貸物件は皆無です。
不動産投資のセオリー外で試した結果、その地域一帯でオンリーワンの物件になりました。
2の理由は、単純に手持ち資金の問題と失敗しても痛手が少ないように。
そこで対象物件は必然的に木造戸建住宅。
ボロ空き家物件では見つからない条件なので、不動産サイトで地道に探していました。
初心者はこの手段一択しかないと思います。
素人の初心者に、よい情報などまい込んできませんので。
不動産サイトで気になった物件の資料を片っ端から取り寄せでOK。
管財人物件
そのなかで契約にまで至った物件が下記。
・長野県上伊那郡辰野町
・築16年の軽量鉄骨造。壁：金属サイディング 屋根：金属折板
・土地が約130㎡、2階建ての延べ床約120㎡。
・駐車場は2台分敷地内で確保可能。
・県道沿い、駅まで500Ｍ以内の立地。
・スーパー・コンビニ・町立病院・学校などの施設は徒歩圏内に一通りあり。
・I.Cとサービスエリアの近く。
・接道条件や災害地区等のマイナス面なし
改修の必要を感じたのは以下。
・外壁の金属サイディングと屋根金属折板の塗り替え
建築物を長持ちさせるなら、亜鉛メッキ鋼板の壁や屋根材は少なくとも20年程度に一度は塗り替えをしたほうがよいです。
外からの入水を防ぐことが建物を長持ちさせるコツ。
・壁紙の交換
一部タバコを吸っている部屋があり、においが強烈でした。
・間仕切りと扉の新設
むかし一階を飲食店として使用していたため、寝室が少し足りない物件。
ファミリー層を想定し、一部屋追加する必要を感じました。
この一部屋は予想外の利用をされますが、別の記事で。
・ハウスクリーニング
住居兼飲食店だった経緯があり、汚れが目立ちました。
油汚れは内装材を早く劣化させます。
外観と全体の空間をみて、内外装で一部設計・デザインしたい個所がありました。
これも”不動産投資”では余計な考えです。
・それぞれの地域でおおよその家賃相場は決まっており、改修にお金や時間をかけても上げられる家賃には限界がある。
・設計やデザインにかけている時間を賃貸に回せれば、費用ではなく利益になる。
不動産投資の先輩からこうした意見をもらっていました。
結果を言えば、このデザインもオンリーワン物件となる一材料になりました。
この物件、広告価格が600万。
そして約60%まで指値をしました。
やり取りはあったのですが、あれよあれよと条件が通りました。
これ何故かというと管財人物件だったから。
物件案内のときに不動産屋さんが、所有者はいま住まわれている方ではないのです、と説明してくれました。
その時は経験も浅くて、すぐにピンときませんでした。
どういった経緯か少し説明。
住まわれている方のご両親が別の土地でお店を開いておりました。
道路拡張工事か何かで、町から現在の土地を紹介されたようです。
その時に当人と町とのやり取りとして、将来的にその土地を買い取る（金額は分かりません）契約だったそうです。
しかし両親が未払いのまま他界し、その子供が住居として利用をしていた、というのが経緯です。
子供といってもそれなりにご年配の方でしたので、だいぶ昔の話しです。
そこで町は弁護士をいれて、その土地・建物の権利を差し押さえていました。
なので土地の権利者は土地開発公社。
建物の権利は弁護士事務所が預かっています。
とにかく許せる範囲の金額で売ってしまい、早く解決したい。
内幕が分かってくると、三者共にそう考えていました。
強気な値引きがなんだかだで結局通ったのは、そんな事情からです。
体験からその時に扱った管財人物件の特徴を説明します。
契約が締結できるまで、それなりに時間が掛りました。
指値にしても契約条件にしても不動産屋さんが開発公社や弁護士にお伺いや了承をとります。
契約内容の最終判断も裁判所の確認をとる必要があります。
初めて物件を確認してから契約成立まで半年ほどかかりました。
できるだけ早く貸すが原則の不動産投資では、あまりよい条件ではありませんね。
もう一つは何か問題があったときのセイフティーネットを、ほとんど付加できないこと。
相手は公社や弁護士事務所なので、契約金額以外の責任は負えない（負わない？）。
もともと瑕疵担保責任は付けていませんでしたが、現居住者による家財の大量放置や引越し中のあらゆる破損に対して、協議や対処する契約条件は全て拒否。
住み主の退去期間2.5ヶ月程度（本物件の条件）の間に起こるあらゆる未知の損害に対して、売り手は全く責任を持ちません。
不動産屋さんのほうが気を利かせ、事故物件になった際の解約条件は弁護士にとりあって加えてくれました。
解約条件はもう一つあり、断固として住み主が引越しを期日内にしないとき。
当然引っ越してくれなけば仕方なしです。
そこまで望んで物件を手にすべきでもないと思います。
管財人物件は契約までの時間が長く不確定要素が多いので、不動産投資の優等生物件ではなさそうです。
しかし購入金額面ではかなり有利な物件。
私は候補に入れてもよい物件だと、結果からは判断します。
まずはセオリー、そしてセオリー外
不動産物件を探すときの情報を、まずは沢山知りましょう。
先輩方の話を聞いたり、本を読んだ入りして、まずは普通にすべきことを覚えます。
その上で、自分なりの視点を入れて物件を探してみましょう。
今回はじめてリノベ不動産業をして分かったのは、オンリーワンでライバルの少ない物件にしてみたら結果的に楽だったなということ。
まずは探さないと何も始りません。
私のように初心者は不動産サイトから片っ端から探して、物件の詳細を確認しましょう。
探して、資料を取り寄せて、とにかくこの第一歩を大切に。
自分なりの視点は、物件を見ている間に浮かぶものです。
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